Pembagian Harta Tanah dan Bangunan Setelah Perceraian sering menjadi persoalan penting bagi pasangan yang mengakhiri perkawinan. Sebab, rumah, tanah, ruko, apartemen, dan bangunan lainnya biasanya memiliki nilai ekonomi yang besar. Selain itu, aset tersebut mungkin menjadi tempat tinggal keluarga atau sumber penghasilan selama perkawinan. Oleh karena itu, suami dan istri perlu memahami aturan hukum agar dapat menentukan hak masing-masing secara tepat.
Dalam hukum Indonesia, tanah dan bangunan yang di peroleh selama perkawinan pada prinsipnya termasuk harta bersama. Namun, tidak semua aset otomatis masuk dalam pembagian setelah perceraian. Waktu perolehan, sumber dana, perjanjian perkawinan, serta asal-usul kepemilikan dapat memengaruhi status suatu properti. Dengan demikian, pasangan perlu memeriksa dokumen dan riwayat aset sebelum menentukan cara pembagiannya.
Baca Juga : Pembagian Harta: Panduan Lengkap Hukum, Syarat dan Prosedur
1. Apakah Tanah dan Bangunan Termasuk Harta Bersama?
Harta bersama merupakan harta yang suami dan istri peroleh selama berlangsungnya perkawinan. Ketentuan ini tercantum dalam Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagaimana telah di ubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019.
Berdasarkan ketentuan tersebut, tanah dan bangunan yang pasangan beli selama perkawinan pada prinsipnya menjadi harta bersama. Hal ini tetap dapat berlaku meskipun hanya satu pihak yang membayar cicilan atau namanya tercantum dalam sertifikat.
Contohnya, suami membeli rumah setelah menikah menggunakan penghasilannya selama perkawinan. Walaupun sertifikat rumah hanya mencantumkan nama suami, istri tetap dapat memiliki hak atas rumah tersebut sebagai harta bersama.
Baca Juga : Syarat Pembagian Harta Bersama Suami Istri Menurut Hukum
Selain rumah tinggal, beberapa jenis properti yang dapat menjadi objek pembagian antara lain:
- Tanah kosong yang pasangan beli selama perkawinan.
- Rumah tinggal atau rumah investasi.
- Ruko dan bangunan komersial.
- Apartemen atau rumah susun.
- Tanah dan bangunan untuk kegiatan usaha.
- Properti yang pasangan peroleh melalui pembayaran bertahap selama perkawinan.
Namun, pasangan tetap perlu memeriksa asal-usul dana dan dokumen transaksi. Sebab, status kepemilikan tidak hanya bergantung pada nama yang tercantum dalam sertifikat.
Baca Juga : Cara Mengurus Pembagian Harta Gono-Gini Setelah Perceraian
2. Perbedaan Harta Bersama dan Harta Bawaan Berupa Tanah atau Bangunan
Tidak semua tanah dan bangunan masuk dalam pembagian harta setelah perceraian. Pasal 35 ayat (2) Undang-Undang Perkawinan mengatur bahwa harta bawaan masing-masing pihak, termasuk harta yang mereka terima sebagai hadiah atau warisan, berada di bawah penguasaan masing-masing sepanjang pasangan tidak menentukan lain.
Artinya, rumah yang sudah di miliki suami sebelum menikah pada prinsipnya tetap menjadi harta pribadi suami. Begitu pula tanah yang istri peroleh melalui warisan dari orang tuanya pada prinsipnya tetap menjadi milik pribadi istri.
Baca Juga : Prosedur Pembagian Harta Bersama Melalui Pengadilan
Berikut beberapa contoh perbedaannya:
| Kondisi Tanah atau Bangunan | Status Umum |
|---|---|
| Rumah di beli setelah menikah menggunakan penghasilan selama perkawinan | Harta bersama |
| Tanah sudah di miliki suami sebelum menikah | Harta bawaan suami |
| Rumah di peroleh istri melalui warisan | Harta bawaan istri |
| Bangunan di peroleh sebagai hadiah khusus untuk salah satu pihak | Pada prinsipnya harta pribadi penerima |
| Tanah di beli selama perkawinan dengan sumber dana yang di perselisihkan | Perlu pemeriksaan bukti dan asal dana |
Namun, persoalan dapat menjadi lebih kompleks ketika pasangan menggunakan dana bersama untuk merenovasi rumah milik pribadi salah satu pihak. Dalam keadaan tersebut, penggunaan dana bersama tidak otomatis mengubah seluruh status tanah menjadi harta bersama. Akan tetapi, kontribusi dan kesepakatan pasangan dapat menimbulkan persoalan hak yang perlu di periksa berdasarkan bukti serta ketentuan hukum.
Oleh karena itu, pasangan sebaiknya menyimpan bukti pembelian, dokumen warisan, bukti pembayaran renovasi, dan perjanjian yang berkaitan dengan properti.
Baca Juga : Pembagian Harta Setelah Perceraian: Hak Suami dan Istri
3. Dasar Hukum Pembagian Tanah dan Bangunan Setelah Perceraian
Pembagian tanah dan bangunan setelah perceraian mengacu pada beberapa ketentuan hukum. Dasar hukum yang relevan antara lain:
a. Pasal 35 Undang-Undang Perkawinan
Pasal ini membedakan harta bersama dan harta bawaan. Harta yang pasangan peroleh selama perkawinan pada prinsipnya menjadi harta bersama, sedangkan harta bawaan, hadiah, dan warisan tetap berada dalam penguasaan masing-masing pihak, kecuali terdapat pengaturan lain.
Baca Juga : Perbedaan Harta Bersama dan Harta Bawaan dalam Perkawinan
b. Pasal 36 Undang-Undang Perkawinan
Pasal ini mengatur tindakan hukum terhadap harta perkawinan. Untuk harta bersama, suami atau istri memerlukan persetujuan pihak lainnya ketika melakukan tindakan hukum. Sementara itu, masing-masing pihak pada prinsipnya memiliki kewenangan atas harta bawaannya.
c. Pasal 37 Undang-Undang Perkawinan
Pasal ini menyatakan bahwa ketika perkawinan putus karena perceraian, pembagian harta bersama mengikuti hukum masing-masing. Dengan demikian, pembagian perlu memperhatikan hukum agama, hukum adat, atau ketentuan lain yang berlaku bagi pasangan.
Baca Juga : Pembagian Harta Warisan Berdasarkan Hukum di Indonesia
d. Kompilasi Hukum Islam
Bagi pasangan Muslim, Kompilasi Hukum Islam (KHI) juga mengatur harta dalam perkawinan melalui Pasal 85 sampai dengan Pasal 97. Secara khusus, Pasal 97 pada prinsipnya memberikan masing-masing mantan suami dan istri bagian setengah dari harta bersama sepanjang tidak ada ketentuan lain dalam perjanjian perkawinan.
Dengan demikian, ketentuan pembagian tidak selalu sama untuk setiap pasangan. Penentuan hak perlu memperhatikan sistem hukum yang berlaku dan isi perjanjian perkawinan jika ada.
Baca Juga : Dokumen dan Bukti yang Dibutuhkan untuk Pembagian Harta
4. Apakah Rumah yang Atas Nama Suami atau Istri Tetap Bisa Di bagi?
Pertanyaan ini sering muncul ketika pasangan hanya mencantumkan nama salah satu pihak dalam sertifikat tanah atau bangunan.
Baca Juga : Penyelesaian Sengketa Pembagian Harta Keluarga di Pengadilan
Pada dasarnya, nama yang tercantum dalam sertifikat merupakan informasi penting mengenai pemegang hak atas tanah. Namun, nama tersebut tidak selalu menjadi satu-satunya dasar untuk menentukan apakah properti termasuk harta bersama.
Sebagai contoh, suami membeli rumah setelah menikah menggunakan penghasilan selama perkawinan. Meskipun sertifikat hanya mencantumkan nama suami, istri dapat mengajukan tuntutan agar rumah tersebut masuk dalam pembagian harta bersama.
Sebaliknya, apabila suami memiliki rumah sebelum menikah, istri tidak otomatis memperoleh setengah bagian hanya karena mereka pernah tinggal bersama di rumah tersebut.
Selain itu, apabila pasangan memiliki perjanjian perkawinan yang mengatur pemisahan harta, isi perjanjian tersebut perlu di periksa. Dengan demikian, penentuan hak atas properti membutuhkan pemeriksaan terhadap waktu pembelian, sumber dana, dokumen kepemilikan, dan kesepakatan pasangan.
Baca Juga : Jasa Pengurusan Pembagian Harta Bersama dan Harta Keluarga
5. Cara Membagi Tanah dan Bangunan Setelah Perceraian
Pasangan dapat memilih beberapa cara untuk menyelesaikan pembagian tanah dan bangunan. Pilihan tersebut bergantung pada jumlah aset, nilai properti, kesepakatan, dan kondisi masing-masing pihak.
Pertama membagi berdasarkan kesepakatan
Suami dan istri dapat bermusyawarah untuk menentukan siapa yang memperoleh tanah atau bangunan tertentu. Misalnya, suami memperoleh rumah tinggal, sedangkan istri memperoleh tanah lain dengan nilai yang sebanding. Jika terdapat perbedaan nilai, mereka dapat menyepakati pembayaran kompensasi.
Kedua menjual properti dan membagi hasilnya
Apabila pasangan tidak ingin mempertahankan kepemilikan bersama, mereka dapat menyepakati penjualan tanah atau bangunan. Setelah transaksi selesai, mereka dapat membagi hasil penjualan sesuai hak masing-masing dan memperhatikan kewajiban yang masih melekat pada properti.
Ketiga salah satu pihak mengambil alih kepemilikan
Dalam pilihan ini, salah satu mantan pasangan memperoleh properti dan memberikan kompensasi kepada pihak lainnya sesuai kesepakatan atau putusan yang berlaku. Namun, proses pengalihan hak tetap perlu mengikuti ketentuan pertanahan dan administrasi yang relevan.
Keempat mengajukan gugatan ke pengadilan
Apabila musyawarah gagal, salah satu pihak dapat mengajukan gugatan pembagian harta bersama ke pengadilan yang berwenang. Pengadilan akan memeriksa bukti dan menentukan status serta pembagian aset berdasarkan hukum yang berlaku.
Dengan demikian, pasangan sebaiknya mempertimbangkan nilai properti, biaya transaksi, pajak, dan kewajiban kredit sebelum memilih cara pembagian.
6. Dokumen yang Di butuhkan untuk Pembagian Tanah dan Bangunan
Dokumen yang lengkap membantu para pihak membuktikan status perkawinan, kepemilikan properti, dan asal-usul aset. Oleh karena itu, persiapkan dokumen berikut sebelum memulai proses pembagian:
- KTP dan Kartu Keluarga suami serta istri.
- Buku nikah atau akta perkawinan.
- Akta cerai atau putusan perceraian jika sudah bercerai.
- Sertifikat tanah atau bangunan, seperti SHM, SHGB, atau hak lain yang relevan.
- Akta Jual Beli (AJB) atau dokumen peralihan hak.
- Bukti pembayaran pembelian tanah atau rumah.
- Bukti pembayaran cicilan apabila properti menggunakan fasilitas kredit.
- Bukti pembayaran pajak dan biaya terkait properti.
- Perjanjian perkawinan jika ada.
- Surat waris atau akta hibah apabila salah satu pihak mengklaim properti sebagai harta pribadi.
- Bukti renovasi atau pengembangan bangunan jika berkaitan dengan sengketa.
- Dokumen kredit dan informasi mengenai agunan apabila properti masih memiliki tanggungan.
Selain dokumen tersebut, para pihak sebaiknya menyiapkan foto properti, alamat lengkap, luas tanah, luas bangunan, dan perkiraan nilai pasar. Informasi ini membantu mereka mengidentifikasi objek pembagian secara lebih jelas.
7. Bagaimana Jika Tanah atau Rumah Masih dalam Kredit?
Pembagian properti yang masih dalam kredit membutuhkan perhatian khusus. Sebab, perceraian tidak otomatis menghapus kewajiban pembayaran kepada bank atau lembaga pembiayaan.
Misalnya, pasangan membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) selama perkawinan. Ketika mereka bercerai, masih terdapat sisa cicilan yang harus di bayar. Dalam kondisi ini, pasangan perlu menentukan siapa yang melanjutkan pembayaran, apakah mereka akan menjual rumah, atau apakah salah satu pihak akan mengambil alih kewajiban sesuai persetujuan kreditur.
Namun, kesepakatan antara mantan suami dan istri tidak otomatis mengubah pihak yang terikat dalam perjanjian kredit. Oleh karena itu, mereka perlu berkomunikasi dengan bank untuk memeriksa kemungkinan pengalihan kewajiban atau perubahan perjanjian.
Selain itu, pasangan perlu memperhitungkan sisa utang, nilai pasar properti, dan biaya yang mungkin timbul. Dengan demikian, pembagian tidak hanya memperhitungkan harga rumah, tetapi juga kewajiban keuangan yang masih melekat.
8. Prosedur Mengajukan Gugatan Pembagian Tanah dan Bangunan
Apabila salah satu pihak menolak pembagian atau menguasai seluruh properti tanpa kesepakatan, pihak lainnya dapat mempertimbangkan jalur pengadilan.
Secara umum, langkah yang dapat di lakukan meliputi:
Pertama, mengidentifikasi objek sengketa. Catat lokasi, luas, nomor sertifikat, batas tanah, dan informasi bangunan.
Kedua, mengumpulkan bukti kepemilikan. Siapkan sertifikat, AJB, bukti transaksi, dokumen perkawinan, dan bukti lain yang menjelaskan asal-usul aset.
Ketiga, menentukan pengadilan yang berwenang. Perkara harta bersama bagi pasangan Muslim pada umumnya menjadi kewenangan Pengadilan Agama. Sementara itu, perkara pasangan non-Muslim pada prinsipnya menjadi kewenangan Pengadilan Negeri.
Keempat, menyusun surat gugatan. Gugatan perlu menjelaskan identitas para pihak, dasar tuntutan, serta uraian objek sengketa secara jelas.
Kelima, mengikuti proses persidangan. Para pihak perlu mengikuti tahapan persidangan, termasuk mediasi sesuai ketentuan yang berlaku, pemeriksaan bukti, dan penyampaian keterangan.
Keenam, melaksanakan putusan. Setelah putusan berkekuatan hukum tetap, para pihak dapat menindaklanjuti pembagian atau pengalihan hak sesuai amar putusan dan prosedur administrasi pertanahan.
Perlu di perhatikan bahwa proses pengadilan dan pengalihan hak atas tanah merupakan tahapan yang berbeda. Karena itu, pihak yang memperoleh hak atas properti tetap perlu mengurus dokumen pertanahan sesuai prosedur yang berlaku.
9. Pentingnya Konsultasi Hukum Sebelum Membagi Properti
Sengketa tanah dan bangunan dapat melibatkan banyak persoalan, mulai dari perbedaan klaim kepemilikan hingga masalah sertifikat, kredit, dan penguasaan fisik. Selain itu, nilai properti yang besar sering membuat masing-masing pihak sulit mencapai kesepakatan.
Melalui konsultasi hukum, mantan pasangan dapat memahami status tanah dan bangunan, memeriksa kelengkapan bukti, serta menentukan pilihan penyelesaian yang sesuai. Konsultasi juga membantu mengidentifikasi risiko apabila salah satu pihak ingin menjual, mengalihkan, atau menguasai properti sebelum pembagian selesai.
Oleh karena itu, sebaiknya jangan mengambil keputusan hanya berdasarkan kesepakatan lisan atau perkiraan hak. Periksa dokumen dan pahami konsekuensi hukumnya terlebih dahulu agar proses pembagian tidak menimbulkan sengketa baru.
Pembagian harta tanah dan bangunan setelah perceraian perlu memperhatikan status kepemilikan, waktu perolehan, sumber dana, serta hukum yang berlaku bagi pasangan. Properti yang di peroleh selama perkawinan pada prinsipnya termasuk harta bersama, sedangkan tanah atau bangunan yang berasal dari harta bawaan, hadiah, atau warisan umumnya tetap menjadi hak pribadi sesuai ketentuan hukum.
Pasangan dapat membagi properti melalui kesepakatan, penjualan, pengambilalihan kepemilikan dengan kompensasi, atau gugatan ke pengadilan apabila terjadi perselisihan. Selain itu, mereka perlu mempersiapkan sertifikat, akta jual beli, bukti pembayaran, dokumen perkawinan, dan bukti pendukung lainnya.
Dengan memahami aturan dan menyiapkan dokumen secara lengkap, mantan pasangan dapat menentukan langkah pembagian tanah dan bangunan secara lebih terarah. Jika muncul perbedaan pendapat atau keraguan mengenai status properti, konsultasi hukum dapat membantu melindungi hak masing-masing pihak.
Konsultasi Pengurusan Dokumen Anda Sekarang
