Memahami Perbedaan Kekuatan Hukum SHM, SHGB, Girik, dan AJB

Memahami perbedaan kekuatan hukum SHM, SHGB, Girik, dan AJB merupakan hal penting sebelum seseorang membeli, menjual, atau mengurus legalitas tanah. Setiap dokumen memiliki kedudukan hukum, fungsi, serta kekuatan pembuktian yang berbeda. Kesalahan dalam memahami status dokumen tanah dapat menimbulkan kerugian finansial, hambatan administrasi, bahkan sengketa kepemilikan di kemudian hari.

Di Indonesia, masyarakat mengenal beberapa dokumen pertanahan, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), girik, hingga Akta Jual Beli (AJB). Namun, tidak semua dokumen tersebut menunjukkan status hak atas tanah dengan cara yang sama.

Sebagai contoh, SHM merupakan bukti kuat mengenai hak milik atas tanah yang telah terdaftar. Sementara itu, SHGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu tertentu. Di sisi lain, girik merupakan dokumen administrasi atau bukti penguasaan tanah lama yang tidak otomatis menunjukkan hak milik terdaftar. Adapun AJB membuktikan adanya transaksi jual beli, bukan menggantikan sertifikat tanah.

Oleh karena itu, calon pembeli dan pemilik tanah perlu mengetahui karakteristik setiap dokumen agar dapat mengambil keputusan secara aman dan sesuai ketentuan hukum.

Baca Juga : Bukti Kepemilikan Aset: Jenis Dokumen dan Kekuatan Pembuktian

1. Mengenal SHM dan Kekuatan Hukumnya

Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah yang memberikan kedudukan hukum paling kuat dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya dalam sistem pertanahan Indonesia.

SHM memberikan kewenangan kepada pemegang hak untuk menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dasar hukum utama mengenai Hak Milik terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Baca Juga : Prosedur dan Syarat Mengubah Tanah Girik Menjadi Sertifikat Hak Milik

Karakteristik SHM

Beberapa karakteristik penting SHM antara lain:

• Memberikan hak kepemilikan atas tanah kepada subjek hukum yang memenuhi persyaratan.
• Tidak memiliki batas waktu seperti Hak Guna Bangunan.
• Dapat dialihkan melalui jual beli, hibah, atau pewarisan sesuai ketentuan.
• Dapat menjadi objek Hak Tanggungan apabila memenuhi persyaratan.
• Memberikan kepastian hukum melalui pendaftaran tanah.

Selain itu, SHM mempunyai kedudukan penting dalam transaksi properti karena calon pembeli dapat memeriksa data tanah melalui administrasi pertanahan.

Baca Juga : Bukti Kepemilikan Unit Apartemen: SHM Sarusun, SKBG, dan PPJB

Kekuatan Pembuktian SHM

Pasal 19 UUPA mengatur penyelenggaraan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum. Selanjutnya, Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya.

Artinya, SHM memberikan dasar pembuktian yang kuat mengenai identitas pemegang hak, lokasi, luas, dan batas tanah sesuai data pendaftaran.

Namun, sertifikat bukan bukti yang mutlak dan tidak dapat diganggu gugat. Pihak lain tetap dapat mengajukan keberatan atau gugatan apabila mempunyai dasar hukum dan bukti yang relevan.

Karena itu, pembeli tetap perlu memeriksa riwayat tanah, kesesuaian data, serta kemungkinan sengketa sebelum menyelesaikan transaksi.

Baca Juga : Dokumen Bukti Kepemilikan Kendaraan Bermotor yang Sah

2. Mengenal SHGB dan Kedudukan Hukumnya

Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB merupakan bukti hak bagi seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Berbeda dengan SHM, SHGB tidak memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah. Pemegang SHGB hanya memperoleh kewenangan sesuai ruang lingkup dan jangka waktu hak tersebut.

Dasar hukum SHGB terdapat dalam UUPA serta peraturan pelaksanaannya, termasuk Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.

Karakteristik SHGB

SHGB mempunyai beberapa karakteristik utama, yaitu:

• Memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan.
• Memiliki jangka waktu sesuai ketentuan hukum.
• Dapat berdiri di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik sesuai persyaratan.
• Dapat dialihkan atau dijadikan jaminan sesuai ketentuan.
• Memungkinkan perpanjangan atau pembaruan apabila memenuhi persyaratan.

Untuk SHGB di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur pemberian hak dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun.

Sementara itu, SHGB di atas tanah Hak Milik mempunyai ketentuan jangka waktu yang berbeda, yaitu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui pemberian hak baru berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Milik sesuai ketentuan.

Baca Juga : Pembuktian Kepemilikan Aset Pasar Modal

Kekuatan Pembuktian SHGB

SHGB merupakan bukti hak yang kuat karena telah melalui proses pendaftaran tanah.

Dengan demikian, sertifikat tersebut memberikan informasi mengenai pemegang hak, objek tanah, serta jangka waktu penggunaan tanah.

Namun, pemegang SHGB tidak boleh menganggap dirinya sebagai pemilik tanah secara penuh. Ketika masa berlaku berakhir, ia perlu mengurus perpanjangan atau pembaruan sesuai ketentuan.

Oleh sebab itu, calon pembeli SHGB harus memeriksa sisa masa berlaku, status tanah dasar, persyaratan perpanjangan, serta kemungkinan adanya pembatasan pemanfaatan tanah.

Baca Juga : Bukti Kepemilikan Aset Emas Logam Mulia dan HKI

3. Mengenal Girik dan Kedudukan Hukumnya

Girik merupakan dokumen administrasi pertanahan lama yang sering masyarakat gunakan untuk menunjukkan riwayat penguasaan atau hubungan seseorang dengan suatu bidang tanah.

Pada masa lalu, masyarakat mengenal girik sebagai dokumen yang berkaitan dengan administrasi pajak tanah dan pencatatan tanah adat.

Namun, masyarakat perlu memahami bahwa girik bukan sertifikat hak atas tanah. Dokumen ini tidak otomatis membuktikan bahwa pemegangnya mempunyai Hak Milik yang telah terdaftar.

Fungsi Girik

Girik dapat membantu menjelaskan beberapa informasi mengenai tanah, seperti:

• Riwayat penguasaan tanah.
• Identitas pihak yang tercatat dalam administrasi lama.
• Letak dan perkiraan luas bidang tanah.
• Hubungan tanah dengan administrasi desa atau kelurahan.
• Informasi pendukung dalam proses pendaftaran tanah.

Selain itu, girik dapat menjadi salah satu dokumen yang membantu menelusuri asal-usul tanah ketika pemilik ingin mengurus sertifikasi.

Baca Juga : Bukti Kepemilikan Aset untuk Memperkuat Strong Ties Visa

Kekuatan Pembuktian Girik

Kekuatan pembuktian girik berbeda dengan sertifikat tanah. Girik pada dasarnya menjadi dokumen pendukung untuk menunjukkan riwayat penguasaan atau administrasi tanah, bukan bukti hak terdaftar yang setara dengan SHM.

Dalam proses penyelesaian sengketa, pihak yang menggunakan girik mungkin perlu menghadirkan bukti tambahan, seperti:

• Riwayat peralihan tanah.
• Surat keterangan dari desa atau kelurahan.
• Bukti pembayaran pajak.
• Keterangan saksi yang mengetahui riwayat penguasaan.
• Dokumen waris atau hibah.
• Bukti penguasaan fisik tanah.

Namun, pembayaran pajak atau kepemilikan girik saja tidak otomatis membuktikan hak milik seseorang.

Baca Juga : Syarat Dokumen Aset yang Memenuhi Kriteria Jaminan Kredit

Bagaimana Status Girik Setelah Berlakunya PP Nomor 18 Tahun 2021?

PP Nomor 18 Tahun 2021 membawa perubahan penting dalam administrasi pertanahan, khususnya mengenai alat bukti tertulis tanah bekas milik adat.

Pasal 96 PP tersebut mengatur bahwa alat bukti tertulis tanah bekas milik adat wajib didaftarkan paling lama lima tahun sejak peraturan berlaku. Setelah jangka waktu tersebut, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat tidak berlaku sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.

Karena itu, pemegang girik perlu segera menelusuri status tanah dan mengurus pendaftaran hak melalui Kantor Pertanahan.

Langkah tersebut membantu memperjelas status hukum tanah sekaligus mengurangi risiko sengketa.

Baca Juga : Prosedur Pembuktian Kepemilikan Aset Warisan

4. Mengenal AJB dan Fungsinya dalam Transaksi Tanah

Akta Jual Beli atau AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuktikan terjadinya perbuatan hukum jual beli tanah atau hak atas satuan rumah susun sesuai kewenangannya.

AJB mempunyai peran penting dalam proses pengalihan hak karena mencatat kesepakatan transaksi antara penjual dan pembeli.

Fungsi AJB

Beberapa fungsi AJB dalam transaksi pertanahan meliputi:

• Membuktikan terjadinya transaksi jual beli.
• Menjelaskan identitas penjual dan pembeli.
• Mencantumkan informasi mengenai objek transaksi.
• Menjelaskan nilai transaksi sesuai akta.
• Menjadi dasar pengajuan pendaftaran peralihan hak atas tanah.

Selain itu, AJB membantu memberikan kepastian mengenai perbuatan hukum yang para pihak lakukan.

Baca Juga : Uji Keaslian Dokumen Aset, Deteksi Mafia Tanah, dan Apostille

Kekuatan Pembuktian AJB

AJB yang dibuat PPAT sesuai kewenangan dan ketentuan hukum merupakan akta autentik.

Pasal 1868 KUHPerdata menjelaskan karakteristik akta autentik. Selanjutnya, Pasal 1870 KUHPerdata memberikan kekuatan pembuktian sempurna kepada akta autentik bagi para pihak, ahli waris, dan orang yang memperoleh hak dari mereka.

Meskipun demikian, AJB tidak sama dengan sertifikat tanah. AJB membuktikan adanya transaksi, sedangkan sertifikat menunjukkan data pendaftaran hak atas tanah.

Dengan demikian, pembeli perlu melanjutkan proses pendaftaran peralihan hak melalui Kantor Pertanahan agar data pemegang hak mencerminkan transaksi yang terjadi.

Perlu diperhatikan pula bahwa AJB tidak otomatis menjamin keabsahan seluruh riwayat kepemilikan penjual. Oleh sebab itu, PPAT dan para pihak tetap perlu memeriksa status objek transaksi sebelum menandatangani akta.

5. Tabel Perbedaan Kekuatan Hukum SHM, SHGB, Girik, dan AJB

Untuk memahami perbedaan setiap dokumen dengan lebih mudah, berikut perbandingannya.

Aspek	SHM	SHGB	Girik	AJB
Fungsi	Bukti Hak Milik	Bukti Hak Guna Bangunan	Petunjuk riwayat penguasaan	Bukti transaksi jual beli
Status	Hak terdaftar	Hak terdaftar	Dokumen administrasi lama	Akta autentik transaksi
Kepemilikan tanah	Hak Milik	Bukan Hak Milik	Tidak otomatis membuktikan Hak Milik	Tidak otomatis menjadi sertifikat
Jangka waktu	Tidak dibatasi	Memiliki jangka waktu	Tidak relevan	Tidak relevan
Pengalihan	Dapat dialihkan	Dapat dialihkan sesuai ketentuan	Perlu pembuktian dan pendaftaran	Menjadi dasar pendaftaran peralihan
Kekuatan bukti	Kuat	Kuat	Petunjuk atau bukti pendukung	Kuat untuk membuktikan transaksi

Berdasarkan tabel tersebut, masyarakat dapat melihat bahwa keempat dokumen memiliki fungsi yang berbeda.

SHM dan SHGB merupakan tanda bukti hak atas tanah yang telah terdaftar. Sebaliknya, girik lebih berfungsi sebagai dokumen pendukung riwayat tanah, sedangkan AJB membuktikan terjadinya transaksi jual beli.

Oleh karena itu, seseorang tidak boleh menyamakan semua dokumen tersebut sebagai bukti kepemilikan dengan kedudukan hukum yang identik.

6. Mana yang Lebih Kuat antara SHM, SHGB, Girik, dan AJB?

Jika membandingkan status hak atas tanah, SHM memberikan kedudukan Hak Milik yang paling kuat bagi subjek hukum yang memenuhi persyaratan.

Sementara itu, SHGB memberikan hak penggunaan tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu tertentu. Walaupun demikian, SHGB tetap merupakan hak atas tanah yang terdaftar dan mempunyai perlindungan hukum.

Di sisi lain, girik tidak memiliki kedudukan yang setara dengan sertifikat hak atas tanah. Dokumen ini lebih tepat digunakan untuk menelusuri riwayat tanah dan mendukung proses pendaftaran.

Adapun AJB memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta autentik mengenai transaksi jual beli. Namun, akta tersebut tidak menggantikan fungsi sertifikat dalam administrasi pendaftaran tanah.

Dengan demikian, perbandingan kekuatan hukum harus memperhatikan fungsi masing-masing dokumen, bukan hanya menentukan dokumen mana yang paling kuat secara umum.

7. Risiko Membeli Tanah yang Hanya Memiliki Girik atau AJB

Membeli tanah dengan dokumen yang belum menunjukkan status hak terdaftar membutuhkan pemeriksaan lebih mendalam.

Ada beberapa risiko yang perlu calon pembeli perhatikan.

A. Riwayat Kepemilikan Tidak Jelas

Tanah mungkin mengalami beberapa kali peralihan tanpa dokumentasi yang lengkap. Akibatnya, calon pembeli kesulitan memastikan pihak yang berhak melakukan transaksi.

B. Potensi Sengketa dengan Pihak Lain

Pihak lain mungkin mengklaim tanah berdasarkan warisan, hibah, atau dokumen terdahulu. Karena itu, pemeriksaan riwayat penguasaan menjadi sangat penting.

C. Hambatan dalam Proses Sertifikasi

Data fisik dan yuridis tanah mungkin belum sesuai dengan kondisi lapangan. Selain itu, batas tanah dapat menimbulkan perselisihan dengan pemilik bidang yang bersebelahan.

D. Kesulitan Menggunakan Tanah sebagai Jaminan

Lembaga keuangan umumnya meminta dokumen hak atas tanah yang memenuhi persyaratan hukum untuk pembebanan Hak Tanggungan.

Dengan demikian, tanah yang hanya memiliki girik atau dokumen transaksi tertentu mungkin membutuhkan proses administrasi tambahan sebelum dapat memenuhi persyaratan pembiayaan.

E. Risiko Transaksi Ganda

Tanah yang belum mempunyai administrasi jelas dapat menimbulkan risiko transaksi dengan lebih dari satu pihak. Oleh sebab itu, calon pembeli perlu memeriksa status bidang tanah melalui Kantor Pertanahan.

8. Cara Mengubah Girik Menjadi Sertifikat Tanah

Pemegang girik dapat mengurus pendaftaran tanah untuk memperoleh kepastian mengenai status haknya.

Berikut tahapan umum yang perlu diperhatikan.

1. Mengumpulkan dokumen tanah. Siapkan girik, identitas pemohon, bukti perolehan tanah, dokumen waris atau hibah apabila relevan, serta dokumen pendukung lainnya.
2. Memeriksa riwayat tanah. Telusuri asal-usul penguasaan tanah melalui dokumen lama dan administrasi desa atau kelurahan.
3. Mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan. Pemohon dapat mengurus pendaftaran tanah melalui mekanisme yang berlaku.
4. Mengikuti pengukuran bidang tanah. Petugas melakukan pemeriksaan dan pengukuran untuk memastikan lokasi serta batas tanah.
5. Melengkapi data yuridis. Pemohon perlu memberikan keterangan dan bukti yang mendukung hubungan hukum dengan tanah.
6. Mengikuti pemeriksaan administrasi. Kantor Pertanahan meneliti persyaratan serta data fisik dan yuridis.
7. Menyelesaikan proses pendaftaran. Apabila seluruh persyaratan terpenuhi, Kantor Pertanahan melanjutkan proses sesuai ketentuan.

Persyaratan dan tahapan teknis dapat berbeda berdasarkan kondisi tanah, riwayat penguasaan, serta program pendaftaran yang tersedia.

Karena itu, pemohon sebaiknya berkonsultasi dengan Kantor Pertanahan setempat sebelum memulai proses.

9. Tips Memeriksa Legalitas Tanah Sebelum Membeli

Sebelum membeli tanah, calon pembeli sebaiknya melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap dokumen dan kondisi objek.

Berikut beberapa langkah penting:

• Periksa dokumen asli. Jangan hanya mengandalkan foto atau salinan dokumen.
• Cocokkan identitas penjual. Pastikan penjual merupakan pemegang hak atau pihak yang mempunyai kuasa sah.
• Periksa status tanah. Lakukan pengecekan melalui Kantor Pertanahan untuk mengetahui informasi pendaftaran dan kemungkinan catatan tertentu.
• Pastikan batas bidang tanah. Cocokkan data dokumen dengan kondisi fisik di lapangan.
• Telusuri riwayat perolehan. Periksa AJB, hibah, warisan, atau dokumen lain yang menjadi dasar kepemilikan.
• Periksa potensi sengketa. Pastikan tidak ada persoalan hukum yang dapat menghambat transaksi.
• Gunakan jasa PPAT. Libatkan PPAT untuk membantu proses transaksi dan pembuatan akta sesuai kewenangannya.

Selain itu, hindari membayar seluruh harga tanah sebelum pemeriksaan legalitas selesai. Langkah ini dapat mengurangi risiko kerugian akibat transaksi bermasalah.

Memahami perbedaan kekuatan hukum SHM, SHGB, Girik, dan AJB membantu masyarakat mengambil keputusan yang tepat dalam transaksi maupun pengelolaan tanah.

SHM merupakan bukti Hak Milik yang memberikan kedudukan hukum paling kuat dalam kategori hak atas tanah. Sementara itu, SHGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu tertentu.

Di sisi lain, girik merupakan dokumen administrasi lama yang dapat membantu menelusuri riwayat tanah, tetapi tidak otomatis membuktikan Hak Milik terdaftar. Adapun AJB merupakan akta autentik yang membuktikan terjadinya transaksi jual beli dan menjadi dasar pendaftaran peralihan hak.

Oleh karena itu, masyarakat perlu memeriksa keaslian dokumen, riwayat kepemilikan, kesesuaian data, serta status hukum tanah sebelum melakukan transaksi.

Apabila dokumen masih berupa girik atau AJB tanpa sertifikat atas nama pemilik, lakukan pemeriksaan dan pengurusan administrasi melalui Kantor Pertanahan dengan pendampingan PPAT atau profesional hukum apabila diperlukan.

Dengan memahami fungsi setiap dokumen, pemilik dan calon pembeli dapat melindungi haknya sekaligus menghindari risiko sengketa pertanahan.

FAQ

1. Apakah SHM lebih kuat daripada SHGB?

SHM memberikan Hak Milik atas tanah, sedangkan SHGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu tertentu. Keduanya merupakan hak atas tanah terdaftar, tetapi mempunyai karakteristik dan kewenangan berbeda.

2. Apakah girik masih berlaku sebagai bukti kepemilikan tanah?

Girik dapat menjadi petunjuk riwayat penguasaan atau dokumen pendukung pendaftaran tanah. Namun, girik bukan sertifikat dan tidak otomatis membuktikan Hak Milik yang telah terdaftar. Ketentuan Pasal 96 PP Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur perubahan kedudukan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat.

3. Apakah AJB sudah cukup untuk membuktikan kepemilikan tanah?

AJB membuktikan adanya transaksi jual beli, tetapi tidak menggantikan sertifikat tanah. Pembeli perlu mengurus pendaftaran peralihan hak agar administrasi pertanahan mencatat pemegang hak yang baru.

4. Apakah SHGB bisa berubah menjadi SHM?

Dalam kondisi tertentu, pemegang SHGB dapat mengajukan perubahan hak menjadi Hak Milik apabila memenuhi persyaratan hukum, jenis penggunaan tanah, dan ketentuan mengenai subjek pemegang hak. Prosesnya membutuhkan pemeriksaan serta persetujuan sesuai kewenangan instansi pertanahan.

5. Apakah tanah girik aman untuk dibeli?

Tanah girik tidak selalu bermasalah, tetapi calon pembeli harus melakukan pemeriksaan lebih mendalam. Periksa riwayat tanah, identitas pihak yang berhak, penguasaan fisik, batas bidang, serta kemungkinan sengketa sebelum melakukan transaksi.

6. Bagaimana cara mengetahui keaslian SHM?

Pemilik atau calon pembeli dapat meminta pengecekan sertifikat melalui Kantor Pertanahan atau layanan resmi ATR/BPN. Pemeriksaan ini membantu mencocokkan data dokumen dengan administrasi pertanahan.

7. Apakah tanah SHGB bisa dijadikan jaminan bank?

Bisa, sepanjang memenuhi persyaratan hukum dan kebijakan lembaga keuangan. SHGB dapat menjadi objek Hak Tanggungan sesuai ketentuan yang berlaku.

8. Siapa yang berwenang membuat AJB?

PPAT berwenang membuat AJB untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dalam lingkup kewenangannya. Karena itu, masyarakat sebaiknya menggunakan jasa PPAT yang berwenang di wilayah kerja terkait.

Konsultasikan Legalitas Aset Anda Sekarang