Kegiatan jual beli tanah sekarang menjadi ramai, karena termasuk investasi jangka panjang paling menguntungkan. Nilai tanah yang naik setiap tahunnya menjadi pilihan investasi banyak orang. Jika seseorang punya tanah di suatu tempat walaupun tanpa bangunan. Mereka merasa aman sebab mempunyai harta tidak bergerak untuk dipergunakan berbisnis. Terlebih lagi munculnya anggapan jika mempunyai tanah berarti orang kaya dengan prestige tinggi.
Bisnis jual beli tanah sekarang begitu pesat dimana pemilik dapat menjual kembali sebagian lahan pribadi untuk mendapatkan keuntungan. Dahulu tanah area pedesaan seperti kaki bukit atau pinggiran kota kurang laku sebab dianggap tidak strategis. Selain sepi pendatang, tanah area tersebut sulit dijangkau transportasi umum apalagi dipergunakan bisnis kembali.
Bisnis Properti dalam Jual Beli Tanah
Pertimbangan tersebut tidaklah berlaku di zaman sekarang. Lahan dekat pedesaan diburu investor apalagi calon pembisnis properti untuk dijadikan area perumahan baru. Pasalnya perkembangan penduduk sekaligus kebutuhannya selalu meningkat seperti keinginan membeli rumah. Itulah alasan kenapa jual beli tanah kian marak dimana masyarakat berusaha membeli lahan kosong untuk investasi masa depan.
Bahkan untuk daerah-daerah yang memiliki kekayaan alam berupa spot pemandangan yang bagus menjadi incaran para pemilik modal untuk berinvestasi villa baik sebagai tempat hunian atau untuk disewakan kembali. Disamping sebagai aset jangka panjang hal ini juga berpotensi untuk menambah pundi pundi harta mereka.
Menurut UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria), kegiatan jual beli tanah merupakan proses peralihan hak kepemilikan penjual diserahkan kepada pembeli. Dengan memakai prinsip terang tunai, kegiatan tersebut berlangsung aman. Terang tunai adalah transaksi tanah yang berlangsung dihadapan pejabat umum selaku saksi resmi serta dibayarkan tunai. Sementara syaratnya akan dijelaskan sebagai berikut!
Melengkapi Data Dokumen Penjual dan Pembeli Jual Beli Tanah
Transaksi jual beli tanah wajib menyertakan syarat dokumen lengkap sebagai bukti resmi. Jika tanpa dokumen tersebut, ditakutkan muncul masalah tidak terduga seperti sengketa tanah, pemalsuan, hingga penipuan pihak tertentu. Andapun bisa mengecek kelengkapan data perorangan apabila ingin menjual bahkan membeli lahan baru.
Bagi penjual diperlukan berbagai berkas penting seperti fotokopi KTP beserta menunjukkan dokumen asli sebagai formalitas. KK (Kartu Keluarga) turut dibawa sebagai bukti penjual tersebut memang sudah bekeluarga atau masih menumpang orang tua. Berkas terkait tanah seperti sertifikat atau akta harus disertakan seperti SHM, SHG, atau Sertifikat Hak Guna Usaha.
Bukti pembayaran PBB wajib anda cantumkan karena pemilik tanah memiliki kewajiban hukum untuk membayarkan pajak tersebut. Perlihatkan dokumen lain seperti NPWP, keterangan WNI ataupun WNA. Bukti persetujuan anggota keluarga termasuk suami, istri bahkan anak jika penjual sudah menikah. Apabila anggota keluarga tersebut telah meninggal maka akta kematian dibawa sebagai bukti lainnya.
Berkas pembeli tanah lebih sederhana di antaranya fotokopi identitas diri seperti KTP, KK, surat nikah serta NPWP merupakan data utama. Namun Anda sebaiknya bertanya dahulu kepada penjual mengenai syarat tambahan lain. Terkadang pemilik tanah bersikap ketat untuk menghindari penipuan pembeli dengan meminta syarat khusus dan wajib menunjukkan dokumen asli.
Pembuatan AJB dan Pembuatan Sertifikat Tanah Baru
Jual beli merupakan proses peralihan sesuatu dari seseorang kepada pihak lain. Dalam jual beli tanah tentunya juga harus ada pihak penjual, pihak pembeli dan tanah itu sendiri. AJB (Akta Jual Beli) merupakan syarat agar suatu tanah bisa anda lakukan proses balik nama. Syarat selanjutnya adalah pembuatan AJB tepatnya di kantor PPAT. Petugas PPAT melakukan pemeriksaan dahulu mengenai keaslian dan keabsahan sertifikat tanah. Dokumen tersebut anda serahkan kepada kepada Kantor Pertanahan untuk melalui tahapan khusus. Pembuatan AJB sendiri harus melibatkan penjual serta pembeli tanah sekaligus saksi mereka.
Pihak PPAT akan meminta data-data berikut sebelum anda lakukan pembuatan AJB atau proses jual beli tanah, jadi pastikan lengkapi berkas-berkas yang biasanya di minta. Kalaupun nantinya tidak semua anda minta, setdaknya kita sudah memliki dokumen tersebut.
- Bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir
- Sertfikat tanah asli untuk perivikasi
- Izin Mendirikan Bangunan jika ada
- Bukti pembayaran telepon, air dan listrik bila ada
- Surat roya dari Bank jika masih ada tanggungan (hipotok)
Orang yang terlibat memiliki surat kuasa berdasarkan keputusan secara tertulis. Adapun saksi transaksi jual beli tanah setidaknya berjumlah dua orang, semakin banyak lebih baik. Petugas PPAT akan membacakan akta tanah untuk dipertimbangkan kembali oleh pembeli. Jika pembeli setuju, akta tersebut di tandatangi oleh seluruh hadiri termasuk saksi.
Apabila syarat AJB berhasil anda buat, petugas PPAT memasukkan berkas tersebut ke Kantor Pertanahan. Pemenuhan syarat terakhir adalah pembalikan nama sertifikat kepemilikan tanah penjual ke pembeli. Jadi, Penyerahan harus anda lakukan sekurangnya 7 hari sejak penandatanganan akta tersebut. Jangan sampai terlambat jika tidak ingin terjadi masalah serius bahkan kegagalan pembalikan nama sertifikat.
Balik Nama Akta Tanah dalam Jual Beli Tanah
Namun, Untuk pembalikan nama akta tanah harus memenuhi syarat dokumen lagi. Data-data tersebut baik dari pihak penjual maupun dari pihak pembeli.Adapun beberapa contohnya yaitu:
- Pihak Penjual harus mempersiapkan dokumen berikut
- Fotokopi Kartu Identitas (KTP) suami dan istri
- Kartu keluarga
- Surat Nikah jika yang bersangkutan sudah berkeluarga
- Sertifikat asli baik itu Sertifikat hak milik, HGB, Hak Guna Usaha
- Akta Notaris
- NPWP
- Fotokopi Keterengan Kewarganegaraan indonesia
- Surat bukti persetujuan dari suami-istri (Bagi yang sudah menikah)
- Akta kematian, jika salah satu suami atau istri ada yang sudah meninggal
- Surat Penetapan atau Akta pembagian harta bersama bagi yang sudah bercerai.
- Pihak Pembeli dokumen yang harus ada
- Fotokopi Kartu Identitas (KTP) suami dan istri
- Kartu Keluarga (KK)
- Surat nikah jika ada
- NPWP
Perhitungan BPHT dalam Jual Beli Tanah
Oleh karena itu, Akta jual beli keluar dari PPAT, surat permohonan balik nama, dokumen Hak Atas Tanah, Fotokopi KTP penjual maupun pembeli. Bukti lunas pembayaran BPHT serta PPh juga wajib anda cantumkan. Ketentuan mengenai BPHT dan PPh adalah sebagai berikut:
Pajak Pembeli (BPHTB) = (NJOP/ Harga Jual-Nilai Tidak Kena Pajak) di kali (X) 5%
Pajak Penjual (PPh) = NJOP (Harga Jual di kali (X) 5%
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yaitu rata-rata yang anda peroleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Untuk PPHB dan PPh biasanya dapat di bayarkan melalui bank atau Kantor Pos. Jika PPHB dan PPh belum lunas terbayarkan maka akta belum bisa anda buatkan. Langkah terakhir mengirimkan kumpulan berkas ke Kantor Pertahanan. Jika masih belum paham mengenai proses ini bisa di konsultasikan kepada pihak PPAT.
Jadi Sebelum melakukan transaksi jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli wajib teliti. Ikuti seluruh syarat pemberkasan sesuai penjelasan di atas sampai mendapatkan AJB. Apabila bukti AJB telah di dapatkan maka pembalikan nama sertifikat tanah menjadi lebih gampang. Namun Tanyakan kepada petugas kantor Pertahanan terdekat yang mengurus balik nama untuk informasi selengkapnya.
