Hak guna bangunan dan hak milik. Jika berniat melakukan jual beli tanah bangunan tertentu, cobalah bertanya tentang status HGB atau SHMnya. Kedua jenis sertifikat tersebut menjadi bukti suatu lahan tergolong aman tanpa sengketa atau permasalahan beresiko lainnya. Seringkali pembeli tanah tertipu karena mendapati konflik bersama masyarakat sekitar, sebab tidak teliti ketika mengecek seluruh berkas jual beli.
Walau mungkin tidak asing mendengar istilah HGB dan SHM, tetapi sedikit sekali yang mampu memahami atau bahkan membedakan dua definisi istilah tersebut. Khususnya bagi yang baru masuk ke dunia properti wajib sekali memahami pengertian dari HGB dan SHM, sehingga bisa paham kedudukan kedua sertifikat tersebut di dalam hukum.
Pengertian Hak guna bangunan dan hak milik
Tanpa adanya HGB atau SHM, suatu tanah atau bangunan dianggap bermasalah. Selain menjadi bukti, kelengkapan surat tersebut menunjukkan kualitas lahan sebelum di perjual belikan kepada masyarakat luas. Orang cerdas akan mengutamakan statusnya dibandingkan hanya mengincar bentuk dan karakteristik luar. Kondisi bangunan harus bersih tanpa sengketa supaya tidak berujung masalah baru.
Legalitas bangunan diakui apabila dilengkapi salah satu sertifikat tersebut. Banyak orang belum paham tentang perbedaan kedua bukti kepemilikan tersebut, sehingga menganggap remeh proses pembuatannya. Walaupun sudah punya SHM, sebaiknya pemilik lahan membuat HGB apalagi terdapat bangunan besar dengan fungsi khusus. Misalnya bangunan kantor, perusahaan, toko, dan sebagainya.
Untuk memberikan wawasan luas kepada Anda, simak informasi tentang pengertian HGB dan SHM berikut! Jangan sampai minim pemahaman ketika melakukan jual beli bangunan. Pihak pembeli akan menanyakan ketersediaan sertifikat tersebut sebagai pertimbangan utama. Sedangkan pihak penjual dapatkan keuntungan karena kualitas bangunannya bertambah bagus karena memiliki legalitas resmi.
Suatu tanah atau bangunan yang telah memiliki sertifikat HGB dan SHM nilai ekonomis aset tersebut akan lebih tinggi. Selain legal secara hukum, juga tidak menimbulkan rasa was-was bagi pembeli akan kepemilikan tanah atau bangunan nantinya.
Pengertian Umum Hak guna bangunan dan hak milik
HGB singkatan dari Hak Guna Bangunan yaitu bukti kepemilikan seseorang terhadap bangunan-bangunan. Bangunan tersebut berdiri di atas tanah yang bukan milik sendiri. Contohnya Anda termasuk penyewa lahan untuk pembangunan area pertokoan, kantor maupun jenis bangunan lain. Jangka waktu bukti HGB berlangsung maksimal 30 tahun, karena pemilik bangunan tidak menggunakan tanah pribadi. Pengaturan HGB diatur dalam UUPA pasal 35-40.
Jadi pemegang sertifikat HGB hanya memiliki wewenang atas penggunaan bangunan, bukan penguasaan penuh tanah dan bangunan. Tanah yang dipergunakan bisa tanah milik pemerintah atau perorangan. Pemanfaatan tanah memiliki batas waktu sesuai dengan pengajuan perizinan awal, biasanya untuk kepentingan komersil.
Syarat HGB
Pemilik HGB harus merupakan WNI serta badan hukum Indonesia untuk pengurusan surat tersebut. Apabila menggunakan badan hukum asing maka syaratnya wajib memenuhi standar negara Indonesia. Warga Negara Asing yang akan mengajukan sertifikat HGB harus memiliki izin tinggal, memiliki Kartu Izin tinggal Terbatas (KITAS) yang hanya bisa untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa Anda perpanjang lagi selama 20 tahun. Ciri lain HGB yaitu jangka waktunya, apalagi terdapat perjanjian otentik antara pemilik tanah dan calon pemegang HGB tersebut.
Sedangkan SHM atau Surat Hak Milik berlaku seumur hidup karena telah turun-menurun. Oleh karenanya SHM bersifat kuat, mutlak dan penuh mengenai kepemilikan sebuah tanah. Sesuai dengan UUPA pasal 20 bahwa hak milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat di punyai orang atas tanah. Hak milik tersebut bisa dari warisan keluarga berdasarkan hukum adat, perdata maupun agama. Cara peralihan kepemilikannya bisa melalui jual beli, hibah, wasiat, dan sebagainya.
Bisa kita simpulkan pengertian kedua sertifikat kepemilikan hak tersebut. SHM merupakan hak seumur hidup tanpa bisa terganggu gugat karena bersifat turun-temurun. HGB hanya berlaku selama jangka waktu maksimal dan atas izin pemilik tanah tempat pembangunan gedung. Keduanya teratur dalam UU Nomor 5, Tahun 1960 mengenai aturan UUPA (Undang-Undang Peraturan Pokok Agraria). Surat Hak Milik (SHM) merupakan legalitas paling tinggi dari kepemilikan suatu tanah.
Bedanya Pengurusan Hak guna bangunan dan hak milik
Sertifikat HGB dan SHM memiliki cara pengurusan berbeda. Jika Anda hanya ingin membangunan gedung baru di tanah orang lain maka pergunakan Hak Guna Bangun. Pengurusannya bisa datang dan mengisi formulir pendaftaran di kantor Pertahanan. Berbagai syarat wajib seperti fotokopi KTP pemohon, rancangan arsitektur bangunan, surat pernyataan arsitek, dan lain-lain.
Pemilik HGB dapat mengubah sertifikatnya menjadi hak milik tanah. Prosedurnya lebih rumit namun Anda dapat memanfaatan bangunan tanpa batas waktu. Caranya mengurus berkas ke Kantor Pertahanan dengan melampirkan fotokopi HGB untuk Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. Barulah setelah berhasil Anda mendapatkan Surat Hak Milik tanah beserta bangunannya.
Pengurusan HGB untuk perorangan dengan tanah yang luasnya 3.000 meter persegi atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 meter persegi, maka kepengurusannya dapat dari di Kepala Kantor Pertanahan. Lain halnya untuk kriteria luas tanah perorangan 600 meter persegi dan tidak lebih dari 1.000 meter persegi, maka pengurusannya wajib datang ke Kanwil BPN. Untuk pengurusan tanah yang luasnya melebihi 10.000 meter persegi dapat dilakukan di Kepala Badan Pertanahan Nasional (KBPN).
Berdasarkan PP No.46 tahun 2002
biaya untuk memperpanjang Hak Guna Bangun dirumuskan sebagai berikut:
Masa perpanjangan HGB (20 tahun) dibagi 30 tahun dikalikan 1%. Hasil perhitungan ini dikalikan dengan hasil pengurangan (NPT) Nilai Perolehan Tanah dengan NPT yang Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) kemudian dikali 50%. Besarnya nilai NPT dan NPTTKUP dapat dilihat pada SPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tanah yang akan diperpanjang Hak Guna Bangunnya.
Ketika akan melakukan perpanjangan HGB biasanya akan melewati proses pemeriksaan tanah oleh pihak BPN. Tentunya akan ada biaya untuk kegiatan ini. Biaya pengukuran tanah bisa hitung dengan rumus luas tanah di bagi 500 di kali (HSBku) Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran kemudian di tambah Rp 100.000 untuk luas tanah minimal 5 hektar.
Pengurusan SHM
Sementara pengurusan SHM biasanya berdasarkan peraturan hukum berlaku. Jadi Anda mempersiapkan berbagai dokumen terlebih dahulu seperti identitas KTP, KK, fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti pembayaran PBB, serta keterangan tanah bebas sengketa. Berbahaya sekali jika lahan tersebut masih mengalami perselisihan sebelum dijual belikan.
Selanjutnya datangilah kantor BPN untuk menyerahkan keseluruhan dokumen lengkap kepada petugas. Jika Anda belum menguasai alur lengkapnya, silakan berkonsultasi kepada mereka sehingga tidak ada hal-hal penting terlewatkan. Formulir pendaftaran pengajuan SHM dibeli seharga tertentu, kemudian pemohon membuat janji dengan petugas untuk observasi tanah.
Begitulah perbedaan diantara dua macam sertifikat penting yaitu HGB dan SHM. Harap Anda menguasai aturan pembuatan bukti tersebut apabila berminat melakukan jual beli tanah maupun bangunan. Tanpa kedua bukti tersebut, masyarakat tidak mengakui keabsahan tanah dan bangunan tersebut sehingga sering mendatangkan berbagai masalah.
